今日は先日掲載したSECRET GARDEN SUMBAWA進出計画についての詳細です。数多くの事をお伝えしたいので何回かに分けて掲載していきます。
まだ前回の投稿を読んでない方、こちら読んでみて下さい!
まず大半の方が一番はじめに聞きたい事が「どれぐらいの値段で家を建てれるのか?」気になると思うので、計画とおおよその経費などについて説明していきます。
土地について
前回のブログに掲載したように2500平米の土地に私の自宅を含めて6軒家を建てる計画をしています。土地のサイズ2500平米の2400平米分を6等分し、残り100平米を共有スペースで使用、そうすると一軒分の土地のサイズは400平米となります。
その6等分した土地は個々に名義変更し自分の所有物として持って頂こうと考えてます。
(インドネシアの法律で外国人の場合、基本土地の所有者にはなれないので、書類上は本人名義で土地を賃貸契約している形で書類作成するようになると思っています。そしてその土地賃貸契約の書類内容を、例えば100年間など長期で記載して作成しようと考えています。)
建物について
400平米の自分の土地に家を自由に作れますが、1区画に6軒建てる計画なので、ある程度同じテイストの建物を建てたほうが全体的なまとまりができると思います。例えば建物の色と屋根の素材は一律にするなど。
私の予想ではスンバワに家族で移住するなど考えている方は少数だと思います。「老後夫婦で年間の半分をスンバワで過ごそう。または友達と短期旅行に年間6回来よう。」など少人数で利用する方が多いのではと予測します。それと家のサイズが大きくなれば出費も大きくなるので。なるべく負担をなくして遊び感覚で出来れば楽しいなと思っています。
現在の構想では、建坪70平米ー80平米、1ベッドルーム、1バスルーム、リビング、キッチン付きの規模が丁度良いサイズでは無いかと考えています。
しかしこれはあくまでも私の構想なので家のサイズの変更など臨機応変に変更可能です。
そして家を建てる時には建築許可が必要となります。外国人名義で土地所有はできませんが、建築物の許可と所有は外国人名義でできるんです。それなので書類上では本人名義で長期リースをした土地に本人名義の建物を所有している形となります。
価格について
前回のブログでお伝えしたように、まだまだ素人レベルですが、私の過去の建築経験のノウハウを活かし、建築業者に依頼せずに建てる方向で考えています。なぜかというと「安い価格で建てれるからです。」しかし1つ問題点があります。それは業者に依頼して家を建てる場合は見積もりがでます。しかし個人の力で家を建てる場合、工事の進行具合に合わせてその都度資材を買い付け、職人さんたちの人件費は週払いまたは毎2週払いとなるので、現時点まで費した金額は算出可能ですが、「最終的にどれぐらいの金額で家が完成するのか」は、建築を始める前の時点では見積もりが出せないのが問題点です。建築が7割方進行した時点なら完成までの残りの3割にかかるおおよその金額は算出できますが、建築をはじめる前に明確な数字が出せないので、「やって見てなんぼ」という事になってしまいます。
しかし全く予測がつかずに始める訳ではありません。市場で建築物1平米に対してかかると言われている金額から、少し大まかになりますが予算を割り出して建築を始める事になります。
そこで、大雑把な予測価格ですが、土地面積400平米、建物面積70~80平米、もちろん整地など含め、水道、電気などを開通させ人が住める状態まで作り上げるて。
土地400平米、建物70~80平米の場合、予想予算額は500万円前後です。
この額はあくまでも予想金額なので上回る可能性もあれば下回る可能性もあります。しかし「2倍の金額差になってしまった。」などそんなことにはなりません。また使用する材料や素材によっても大きく変わることがあります。その辺はこの計画をはじめる前に話し合って決めてく必要があります。
電気、水、インターネットについて
電気はそれぞれの家に一つ電気メーターを取り付けて月払いです。おおよその支払額ですが家を利用していない期間は基本料金などで月額3000~4000円程度、1ヶ月フルで家を利用した場合7000~8000円程度でしょう。
水道に関しては井戸を掘り地下水を組み上げ使用する方法があります。この場合基本水道料金はかからない事となります。しかし地下水を掘り出す費用と水を貯蔵するタンク、水を組み上げるモーターと電気代などがかかります。こちらは全棟でシェアをすれば安くあがるので望ましいと思います。
立地により井戸が掘出せない場所もあるので、もしそのような場合は水道を通して個々にメーターを設置し月々支払う形になります。ちなみに1ヶ月の水道代金は家を利用していないときで約1500円、利用している月で3000円ほどです。庭の芝生や植物に毎日水をまいてると月額5000円程、もしプールを作った場合は、芝の水撒きもあわせ月額7000円ほどになるでしょう。
インターネットに関してレイキーエリアではTelekomselという会社の回線のみ使用可能です。インターネットスピードもストレスを感じず利用できます。携帯にチップを入れて、支払いはプリペイド式、即登録、即時利用できます。もちろんPCへのテザリングも可能です。金額は利用頻度によりますが、私の場合ですが月2000円もかから無い程度です。
携帯でのインターネット利用でほとんどの事は済みますが、個人でWIFIを設置する事も可能です。スンバワでの料金はまだ調べていませんが、ちなみにバリだと初期設置費用が2万円前後でストレスない回線スピードで契約した場合、月4000~5000円程度の支払いです。
ゴミについて。スンバワではゴミ収集車という物が無く、自分で出したゴミは自分で処理です。自宅の敷地内でゴミを焼くのも良い気分はしないので、共有スペースに共有の焼却炉を作ればと考えています。
この他固定経費がかかるんでは無いかと思われるものがあったら教えて頂ければ、現在私が把握している範囲で回答いたします。
建築時のプロデュースと家が完成後の管理費について
この計画は私自身がスンバワは素晴らしい所なので住みたいという気持ちから生まれたものです。それでどうすればこの計画に関わった人達と末永く良い関係を保ち楽しく出来るのかな?と考えました。私はこの計画を進めることで、とりあえず、我々家族4人がここスンバワの土地で生活できる収入を得ることが出来れば、私にとってはこの計画は成功となります。
何故、家を1棟、2棟ではなく、5棟建てるのを募っているかというと、1、2棟の家を管理して得た収入では家族全員が生活出来る金額には及ばない為、まずは5棟の希望者を集め、この計画が始める初期段階から安定した生活が送れる事を確実にさせてからスタートしようと決めました。半年間スンバワで過ごしてみての出費、普段バリでの生活の毎月の出費を計算してみると、月間生活費が最低15万円かかる事が分かりました。それなのでこの計画を末永く続けて行くためには最低、月15万円の収入が必要と分かりました。例えばですが、その最低必要な15万円を単純に5棟で割ると1棟あたり月3万円。建築を始めるスタート地点から家完成後に1棟から月々3万円の現場監督費ー家の管理費を頂ければ、私達家族は皆さんの家の管理をしながらスンバワに滞在ができると考えています。
それとは別にこの様な出費もかかるだろうと予測できる物を説明します。家を管理をする際、私ではこなせない作業（例えば複数人数必要な作業、屋根に登ったり、井戸の中に入ったりの掃除や修理やレンタルハウスとして貸し出しした場合にはスタッフも必要となります。)人件費や掃除の際に使用する道具や薬品、芝生の庭にした場合の芝刈り機に使う燃料やゴミの処理の費用など、細かい出費があります。その出費額は家を利用する頻度や季節などにより毎月々異なると思います。この様な出費がどれぐらいかかるのかは、始めて見なければ明確な金額は算出できませんが、スタッフを1人常駐で雇った仮定で、1棟につき毎月2万円あれば十分だと考えています。その結果管理費の3万円と、これらの雑費2万円を含め月々5万円程度、必要経費がかかります。
管理費+雑費、必要経費は月々5万円程度です。
もしも自宅内の物が壊れてしまった場合。
インドネシアの様に湿度が高く、強烈な日差しの場所では建物の老朽化も早く、数年に一度ペンキを塗り替えたり、木材にニスを塗り直したりします。また冷蔵庫やエアコンの家電や水を組み上げるモーターが壊れたり、電気が漏電し早急な修理が必用になったりする事がよく起こります。もしもこれらのトラブルが発生してしまった場合、その時オーナーさんがスンバワの自宅に滞在中なら私と一緒にトラブルを解消できますが、もしもオーナーさんが不在中で、ゲストが家を利用している最中にトラブルが起きてしまった場合、早急な修理、補修が必要となります。そんな時のために緊急時の修理修復に当てる費用も預かっておこうと考えています。
建築期間
インドネシアでは都市部のジャカルタやバリなどでも、日本では考えられないほど長い時間を要して建築物が完成します。例えばsecret gardenを建てたときは2期に分け建築したのですが、完成するまでは合計11ヶ月ほどでした。そしてsecret gardenとは異なる建築スタイルのドリームビュービラは1年以上かかって完成しました。ちなみにそのドリームビュービラは、この計画の半分の土地面積1200平米に2階建ての建物と従業員用の小部屋1棟、長さ12mほどのプールを作りました。
今回の計画はドリームビュービラの約2倍の土地を使って6棟建築予定なので、ドリームビュービラの1年の建築期間より長くなると予測しています。その他に現在ここレイキーで行われている建築の進み具合を見ていると、バリでの建築速度より進行具合が大分遅いようです。こちらも「やって見ないと分からない。」という答えになってしまうのですが、全棟完成までは最長2年かかる可能性も考えられます。
家が完成後の利用用途について
上記で説明しましたが、もう一度説明させてもらいます。家は完全に個人の持ち物で登記をして、私がその家の建築プロデュースと営業と維持を管理をします。
タイムシェアの様に出資して売上から出た利益のパーセンテージをもらい、出資者が年間○週間施設を利用出来るなどの投資目的の計画ではありません。
家は個人名義の個人所有物なのでご自分の好きな様に利用して下さい。建てた家に永住してもよし、別荘としての利用や友達とシェアで利用してもよし。しかしどのような利用用途の場合でも月額の管理費がかかります。
移住以外での利用目的の方は、ご自宅を頻繁に利用しないのに「空けとくのは持っていない。管理費位どうにかならないかな?」と思われる方もいると思います。「自分の家を他人が使っても気にしない」とお考えの方、自分が不在中に収入を得たいとお考えの方は、家をレンタルに出して収入を得る事もできます。
家の貸し出しについて
家の貸し出しについて想定できる方法を3パターン説明いたします。
1、自分のネットワークを利用する。
例えば知人のサーファーに貸し出したり、旅行業の知り合いがいてそのつてで集客するなど。
ご自分で集客頂き、事前に利用日を教えてくれれば部屋の予約、ゲストのお世話。もし現地で集金が必要な場合は集金し全額保管します。
2、Secret garden sumbawaで集客する。
secret gardenには大勢の常連さんも定着し、その中でスンバワに行きたい人も出てくるはず。また新規ゲストの方もスンバワに興味がある方もいるはず。secret gardenウェブサイト経由、secret gardenの常連さんで私が直接予約を受け付けた場合、売上の中からコミッションを頂こうと考えています。
ちなみですが、アゴダやブッキングドットコムなど予約サイトからの集客の場合、15~18%のコミッションです。コミッションのパーセンテージに関しては、後々話し合いで決めていけば良いと考えています。
3、インターネット予約サイトから集客する。
アゴダ、ブッキングドットコム、その他色々な予約サイト、secret gardenと既に繋がりがあるサーフィン旅行会社などに集客以来もできます。この場15%~18%のコミッションを各社に支払います。各社のweb内に掲載されるページと予約の管理は私の作業となるので。予約サイト会社へのコミッションとは別に、私の方にもわずかですがコミッションを頂きたいと考えています。
これら3つのどの方法で集客した場合も、私が現地に駐在しているので、今までsecret gardenで行っているのと同様にゲストのお世話をします。
集客見込について
スンバワとは異なるバリ島の例ですが2棟、3部屋で経営しているsecret gardenの稼働率などについて説明します。今年で21年目の営業となりますが、はじめの2~3年とコロナ後を除くと、その他の年は、年間70%以上の稼働率です。そして3部屋と部屋数が少ないので、連休前後など繁栄時には満室となり、secret gardenの近所の宿にゲストの部屋を用意する事が頻繁にあるります。このようにsecret gardenに泊まれなかったゲストもカウントしたら実際は70%以上の稼働率です。集客方法はアゴダ、ブッキングドットコムなどのインターネット予約サイトには登録せず、口コミとウェブサイトからのみで70%以上の稼働率を上げています。
しかしこれはあくまでもバリ島での話です。スンバワでこれと同じような稼動率は、はじめてすぐには期待出来ないと考えています。
日本人を対象に考えた場合の例ですが、スンバワに来るまでバリ島から飛行機を乗り継がなくてはなりません。通常日本からのバリ島行き便は夕方から夜にかけて到着します。バリ島からスンバワ行きの国内線の乗り継ぎが翌日の朝から昼の便となります。どの便を利用しても往路でバリに1泊が必須です。スンバワからバリ島へは午前から昼の便でバリに戻り、夜から深夜の日本行きの便に乗れます。バリ島で必ず1泊する必要があるので、日本人旅行者に多い現地3泊、4泊と短い旅行では、スンバワまで足を運ぶ人の数は低くなると予測できます。
それぞれのオーナーの意見を聞いてみ無いと何とも言えませんが、もしも5人のオーナー全員が、部屋の貸し出しを希望した場合、GW.お盆、シルバーウィーク、年末年始、その他3連休以外、普通の週に高い稼働率で営業するのは難しいと考えています。しかしこれはあくまでもsecret garden経由のみでの集客予想なので、インターネット予約サイトに登録しながら並行に集客すれば稼働率は上がるはずと考えています。
ビジネスの話になってしまいましたが、この計画はスンバワにマイハウスを持つ事が本当の目的なので、自宅を貸し出しや集客についての価格やターゲットなど、家が完成後に全オーナーさん話し合って決めていけばと思っています。
私からの一言
いかがですか? お読みになって大体の事は理解されましたか?
計画はまだまだ煮つめられていませんがこの先さらにリサーチしていき不明な点を徐々に明確にしていきます。お気づきだと思いますが「予算がどれぐらいになるか分からない。、確かな工期が分からない。」など分からないだらけの大分大雑把な計画です。私の過去に建築に携わった経験だと、この先家の建築中も明確にならない事が沢山でてきます。もしその様な事は苦手「きっちりと明確に日本式の様に敏速に出来ないのか?」と思われる方は、時間が経つに連れ何らかのストレスを感じたり、不信感を抱いてしまったりして、信頼関係が崩れてしまう可能性があると思っています。
インドネシア、それもスンバワで個人で家を建てると、どうしても日本式の様に明確にスムーズに物事が進みません。もしその様な状況でもイライラされない方に、この計画に賛同していただきたいと思っています。今回掲載してる内容も確定では無く、この先変わって行く可能性もあります。とにかく「やって見なくては分からないなのです。」とりあえず今回はここまでにしておいて、またこの先、スンバワ計画の掲載を続けて行くのでご覧下さい。
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